مصر تطلق تأمين سند الملكية العقارية | حماية للمشترين من عيوب الماضي ومخاطر التسجيل

أصدرت الهيئة العامة للرقابة المالية في 27 ديسمبر 2025، نموذجاً لوثيقة “تأمين سند الملكية العقارية”، وهو إجراء يمنح مشتري العقارات في مصر لأول مرة غطاءً تأمينياً ضد الخسائر المالية الناتجة عن عيوب أو نزاعات قانونية مرتبطة بملكية العقار كانت موجودة قبل تاريخ الشراء ولكنها لم تكن معروفة. تهدف هذه الخطوة، التي وصفها رئيس الهيئة الدكتور محمد فريد بالتاريخية، إلى تعزيز الثقة في السوق العقاري وحماية حقوق المشترين والمستثمرين، وتقليل النزاعات المتعلقة بصحة سندات الملكية.

من الضروري التمييز بين هذا التأمين الجديد والتأمين التقليدي على المنازل. فبينما يحمي تأمين المنازل من أحداث مستقبلية كالحريق أو السرقة، يختص تأمين سند الملكية بتغطية المخاطر التي نشأت في الماضي ولم تكن ظاهرة وقت إتمام الصفقة، مثل وجود تزوير في مستندات سابقة أو ظهور ورثة غير معلنين يطعنون في صحة البيع.

ما هي المخاطر التي يغطيها تأمين سند الملكية؟

توفر الوثيقة تعويضاً مالياً للمؤمن له عن الخسائر التي قد تنشأ بسبب اكتشاف عيوب قانونية في سند الملكية بعد الشراء. تشمل التغطية بشكل أساسي الحالات التالية:

• ظهور حقوق للغير: تعويض المؤمن له عن أي خسائر تنتج عن نزاعات تطعن في صحة ملكيته، سواء كان السبب تزويرًا، تدليسًا، أو عدم أهلية أحد البائعين السابقين.
• تعثر التسجيل: تغطية الحالات التي يتعذر فيها تسجيل العقار باسم المشتري لسبب خارج عن إرادته ومتعلق بتاريخ العقار القانوني.
• الأعباء المالية غير المعلنة: تحمل المصروفات الناتجة عن اكتشاف حجوزات أو مستحقات مالية سابقة على العقار لم يكن المشتري على علم بها.
• تكاليف الدفاع القانوني: تلتزم شركة التأمين بالدفاع عن ملكية المؤمن له قانونياً عند نشوب أي نزاع تغطيه الوثيقة، بما في ذلك تولي إجراءات التقاضي وتكاليف المحاماة.

ما هي الحالات المستثناة من التغطية؟

لا تمتد التغطية التأمينية لتشمل كافة المخاطر، حيث تستثني الوثيقة بوضوح الخسائر الناتجة عن ظروف معينة. أبرز الاستثناءات هي:

• المخالفات التنظيمية: أي خسائر تنتج عن مخالفات لقوانين البناء أو تنظيم استخدام الأراضي أو قوانين البيئة.
• الإجراءات الحكومية: لا تشمل التغطية أي إجراءات حكومية تتعلق بنزع الملكية للمنفعة العامة أو الاستيلاء.
• الالتزامات المعلومة: تستبعد الوثيقة أي رهون أو التزامات مالية كان المؤمن له يعلم بها مسبقاً ولم يفصح عنها لشركة التأمين.
• الكوارث الكبرى: لا تغطي الوثيقة آثار الحروب، الشغب، أو الكوارث الطبيعية.

لمعالجة واقع السوق المصري، تتضمن الوثيقة ملحقاً إضافياً يتيح مد الحماية لتشمل العقارات غير المسجلة، وهو ما يمثل إضافة جوهرية. تسمح هذه الإضافة بتأمين الملكيات التي لم تستكمل إجراءات التسجيل النهائي، بشرط تقديم مستندات تثبت مصدر الملكية (مثل عقود تخصيص، أحكام قضائية، إعلام وراثة) مع شهادة سلبية من الشهر العقاري أو السجل العيني تؤكد عدم وجود تصرفات مسجلة سابقة على العقار.

تُعد هذه الوثيقة أداة لإدارة المخاطر تتماشى مع الممارسات العالمية، وتهدف إلى دعم جهود تصدير العقار المصري عبر توفير طبقة من الأمان للمستثمر الأجنبي. كما أنها تعزز موقف المؤسسات المالية المانحة للتمويل العقاري، حيث تقلل من مخاطر الطعن على صحة العقار المستخدم كضمان. ويظل الإفصاح الكامل والدقيق من جانب المشتري شرطاً أساسياً لصحة الوثيقة، حيث يحق لشركة التأمين رفض المطالبة إذا ثبت إخفاء معلومات جوهرية عن حالة العقار وقت طلب التأمين.